Geschichte des Geschäftsfeldes Immobilien

Die Zeit vor dem Ersten Weltkrieg war für den westdeutschen Steinkohlebergbau im Wesentlichen eine Phase des dauerhaften Aufschwungs; selbst die große und lang anhaltende Krise von 1873 bis 1889 brachte eher unseriös finanzierte Gesellschaften ins Wanken, als dass sie den Bergbau als solches beschädigte. Dementsprechend stieg in allen Revieren die Förderung erheblich und vor allem nach 1890 mit enormer Dynamik. Neue Schächte wurden geteuft, alte Gesellschaften expandierten, neue wurden gegründet und dies alles hatte eine sehr starke Vermehrung der Arbeiterschaft zur Folge, denn mit den damaligen technischen Möglichkeiten konnte eine Erhöhung der Kohleförderung nur durch eine Erhöhung der Belegschaft erzielt werden.

Zur Unterbringung der Bergarbeiter errichteten die Gesellschaften Häuser und Siedlungen nach ihren jeweils eigenen Vorstellungen, weiter gespannte Planungen in städtebaulicher Hinsicht gab es noch nicht. Zu Anfang handelte es sich überwiegend um sehr kleine, kotten-ähnliche Häuschen, die nahezu keinerlei Komfort boten. Dies änderte sich jedoch rasch, als der Bergbau nach 1890 im Zuge des allgemeinen Booms der westdeutschen Industrie Konkurrenz durch andere Arbeitgeber bekam und sich so erstmals um seine Arbeitskräfte bemühen musste. Ein wichtiges Mittel zur Gewinnung von neuen Beschäftigten und zur Erhöhung der Betriebstreue der bereits vorhandenen war der Bau von größeren, besser ausgestatteten Bergarbeiterwohnungen, die sich zudem erstmals auch in Siedlungen mit erheblichen optischen Reizen befanden. Nicht zuletzt ging auch die europäische Gartenstadt-Bewegung zu Beginn des 20. Jahrhunderts nicht spurlos am Ruhrbergbau vorüber. Während die bescheidenen Bergarbeiterwohnungen der ersten Phase mittlerweile fast ausnahmslos verschwunden sind, bildet die sehr große Zahl der zwischen 1890 und 1914 errichteten Wohneinheiten immer noch einen Teil des Bestands des Geschäftsfeldes Immobilien von Evonik.

Nach dem Ersten Weltkrieg ging das Tempo des Bergarbeiter-Wohnungsbaus insgesamt sehr zurück, jedoch mit starken regionalen Schwankungen. Die hohe Mechanisierung und Rationalisierung verringerte in den 1920er Jahren ganz allgemein die Zahl der benötigten Arbeitskräfte im Bergbau, eine meist schwache Konjunktur tat ihr übriges. Dennoch wurde, wenn auch in vermindertem Umfang, weiter gebaut und zwar insbesondere dort, wo der Bergbau aufgrund seiner geologischen Gebundenheit „hinwanderte“ – im Ruhrgebiet also im Norden, in der Lippe-Zone – oder wo die Konkurrenz zu anderen Industrien so groß war, dass man Besonderes bieten musste. So wiesen die Arbeiterhäuser der 1920er Jahre neben einer großen Landzugabe (dies war auch vor 1914 bereits der Fall) einen stetig steigenden Komfort auf, wozu auch erstmals vereinzelt der Einbau von Bädern zählte.

In der NS-Zeit ging die Zahl der Neubauten noch einmal stark zurück. Zum Einen konzentrierte der NS-Staat seine knappen Wohnungsbau-Kapazitäten (in erster Linie eine Materialfrage) auf rüstungstechnisch relevante Großprojekte (etwa die Bunawerke Hüls, das Volkswagenwerk in Wolfsburg oder das Hüttenwerk in Salzgitter). Und zum anderen wurde aus ideologischen Gründen vermehrt der Bau von Kleinsiedlungs-Eigenheimen gefördert, also Wohneinheiten, die zwar von den alten Gesellschaften errichtet wurden, aber nach einer Probezeit zu sehr günstigen Konditionen in Privathände übergingen.

Da nicht im großstädtischen Kernraum gelegen, überstanden die meisten Arbeitersiedlungen des Bergbaus den Bombenkrieg der Jahre 1942 bis 1945 mit nur unwesentlichen Schäden. Stärker betroffen waren hier Siedlungen im Aachener Revier, die in den letzten Kriegsmonaten durch Kampfhandlungen erheblich in Mitleidenschaft gezogen wurden. Dennoch beschleunigte sich nach einer kurzen Phase des Wiederaufbaus in den 1950er Jahren der Bergarbeiterwohnungsbau wieder erheblich. Es galt zahlreiche heimatlose Flüchtlinge aus den ehemaligen deutschen Ostgebieten unterzubringen und zu integrieren. Der Bergbau benötigte Arbeitskräfte in großem Stil, denen aber in Zeiten des sog. Wirtschaftswunders zahlreiche Alternativangebote an Arbeitsplätzen offen standen. Man begegnete dem durch eine ausgezeichnete Entlohnung sowie ein neuzeitliches Wohnungsangebot, mit bis dato unbekanntem Wohnkomfort. Der Einbau von Bädern gehörte mittlerweile zum Standard und nach und nach erhöhte sich auch die Zahl der Wohnungen mit Zentralheizungen. Im Gegenzug kam es insbesondere ab den 1960er Jahren zum Abbruch älterer, obsoleter Wohneinheiten und im Zuge dessen zu ganzen Flächensanierungen, die, aufgrund des damit einhergehenden Identitätsverlusts für die Bewohner, nicht ohne Kritik über die Bühne gingen.

Als 1969 die Ruhrkohle AG als Gemeinschaftsunternehmen des Ruhrbergbaus ins Leben gerufen wurde, geschah dies im Wesentlichen durch die Übertragung des Bergwerkseigentums auf die neue Gesellschaft. Der stattliche und lukrative Wohnungsbesitz der Altgesellschaften hingegen verblieb in deren Besitz - einige dieser Unternehmen wandelten sich völlig in Immobiliengesellschaften um. Die RAG erhielt für ihre Mitarbeiter Belegungsrechte in den Wohneinheiten und übernahm auch häufig die Bewirtschaftung – der Beginn der Immobilientätigkeit der RAG. Zu Neubauten kam es hingegen aus nahe liegenden Gründen noch nicht. Hierfür war vor allem der massive Rückgang des Bergbaus mit dem einhergehenden Verlust an Arbeitsplätzen verantwortlich.

Neben der Ruhrkohle AG existierte in Nordrhein-Westfalen ab 1970 mit dem Eschweiler Bergwerksverein (EBV) nur noch ein größeres Bergbauunternehmen. Dieser vereinte unter seinem Dach die meisten Gruben des Aachener Reviers sowie seit den 1960er Jahren auch drei Bergwerke im Ruhrrevier. Der EBV war eines der ältesten Industrieunternehmen in Westdeutschland, der bereits in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts zahlreiche Wohnungen für seine Mitarbeiter unterhielt. Analog zum Ruhrgebiet stieg auch im Aachener Revier ab Ende des 19. Jahrhunderts die Zahl der Beschäftigten im Bergbau stark an, so dass der EBV schließlich mehrere Tausend Wohnungen errichtete. Diese hohe Zahl erklärt sich zum Teil auch durch die Randlage des Aachener Reviers, die noch stärker als im Ruhrgebiet den Zwang erhöhte, eigene Wohnungen zu unterhalten, um die Mitarbeiter sesshaft zu machen.

Nach einem letzten großen Boom in den 1950er Jahren setzte auch im Aachener Revier ein dramatischer Schrumpfungsprozess des Steinkohlebergbaus ein, der zudem rascher als an Saar und Ruhr verlief. Bereits ab 1983 unterhielt der EBV mit der Grube Emil Mayrisch nur noch eine Förderanlage und wurde schließlich 1989 von der Ruhrkohle AG übernommen. Nur ein Jahr später geschah dies auch mit der Sophia Jacoba GmbH, dem anderen verbliebenen Bergwerksunternehmen im Aachener Revier. Die zahlreichen Bergmannswohnungen dieser beiden Gesellschaften wurden zum Grundstock der selbständigen Immobilienaktivitäten innerhalb der RAG. Gesellschaftsrechtlich entstand das heutige Geschäftsfeld "Evonik Immobilien GmbH", das allerdings schon seit 1993 selbständigen Status genossen hatte, endgültig im Jahr 2000 aus einer Umbenennung des Teilkonzerns RAG EBV in RAG Immobilien AG.

Durch die Übernahme des EBV gelangten schließlich auch Bergmannswohnungen im Ruhrgebiet zur RAG, denn mit der in Ahlen am östlichen Rand des Reviers gelegenen EBV-Zeche Westfalen gelangte der dortige Bauverein Glückauf (1926 gegründet) 1996 endgültig zur Immo-biliensparte des Konzerns.

Dies waren allerdings keineswegs die ersten Übernahmen von Wohnraum: Ein erster Schritt wurde bereits kurz nach der Gründung der RAG 1970 getan, als der Kohlekonzern wesentliche Teile des Bestands der Wohnungs GmbH Glückauf in Moers übernehmen konnte, die für die Immobilienwirtschaft der Rheinpreußen-Zechen am linken Niederrhein zuständig gewesen war. 1994 kam die Gesellschaft schließlich zum heutigen Geschäftsfeld Immobilien.

Ebenfalls seit 1970 war die RAG im Aufsichtsrat der Hoesch Wohnungsgesellschaft mbH vertreten, die im Wesentlichen Wohnungen der ehemaligen Bergbau-Sparte dieses Konzerns in Es-sen und Dorsten unterhielt. 1983 erfolgte dann die Übernahme eines Anteils von 36,5%, bevor die Fusion von Krupp und Hoesch zum Krupp-Hoesch-Konzern 1997 die Möglichkeit bot, die Wohnungsgesellschaft komplett zu übernehmen.

Weitere Übernahmen waren in den 1990er Jahren die vormals zum Thyssen-Konzern gehörende Rhein-Lippe Wohnstättengesellschaft mbH in Duisburg, im Jahr 2000 die Siedlung Niederrhein GmbH in Dinslaken, an der zuvor schon länger die Konzerngesellschaft Steag beteiligt gewesen war, sowie 1997 teilweise und endgültig 2007 die Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft Lünen mbH. Letztere war 1937 gegründet worden, um für Arbeiter der großen Aluminiumhütte der Vereinigten Aluminium Werke (VAW) Wohnraum zu schaffen. Von Beginn an war hier neben der Stadt Lünen auch die Steag beteiligt, die für die VAW am Ort ein größeres Kraftwerk errichtete und unterhielt. Das heutige Geschäftsfeld Immobilien konnte 1997 die kommunalen Anteile und die von VAW übernehmen, bevor ihm aktuell im Zuge der Neuordnung des Konzerns auch der Steag-Anteil zufiel.

Seit dem Jahresbeginn 2007 ist das Geschäftsfeld Immobilien im Evonik-Konzern für alle Immobilienaktivitäten zuständig. Sie unterhält eine Immobilien-Management-Gesellschaft, deren zahlreiche Aktivitäten bis zum 1.7.2008 nach geografischen Gesichtspunkten geordnet waren – in die Niederlassung Westfalen in Dortmund sowie die Niederlassung Rheinland in Duisburg. Letzterer waren auch die umfang- und traditionsreichen Immobilien im Aachener Revier zugeordnet. Heute sind die Strukturen gestrafft. Einerseits gibt es die Zentrale in Essen. Der eigentliche Service findet in den Kundencentern statt, die an den Sitzen der ehemaligen Immobilien-Gesellschaften angesiedelt sind. Das Geschäftsfeld Immobilien unterhält derzeit rund 60.000 Wohnungen in Nordrhein-Westfalen und ist damit eines der großen deutschen Wohnungsunternehmen.

Darüber hinaus entwickelte Evonik Immobilien GmbH über die Montan-Grundstücksgesellschaft mbH zahlreiche Bergbau-Altflächen in den ehemaligen Kohlerevieren. Beteiligt war man unter anderem an der Etablierung der Fortbildungsakademie Mont Cenis in Herne, des Warenverteilcenters auf Fürst Hardenberg in Dortmund und des Gewerbe- und Technologieparks Eurotec in Moers. Heute gehören diese Aktivitäten in den Bereich der "RAG-Montan-Immobilien GmbH".